特别报道:炙手可热的房地产市场没有任何降温迹象

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监管机构应该开始担心吗

编者注:对菲律宾房地产市场的状况进行粗略评估可能是一个快速,简单的结论,基于可用的数据,确实存在“泡沫”形成,因为经济活动活跃引起的行业激增和近几年热钱和海外菲律宾工人(OFW)汇款的流入但事情并非总是如此,特别是当它关注这个市场时,不止一些分析师对房地产行业可能出现的过热表示担忧在该国房地产市场观察人士持续存在这种看法的一个原因是大多数分析的焦点都是从资本投资者的角度出发,并且主要局限于对马尼拉大都市高端市场的观察,特别是马卡迪中央商务区,奥提加斯中心和博尼法西奥环球城从纯粹的投资和监管角度来看,对房地产“泡沫”的担忧是不可能的真打折;在任何“热门市场”,价格和需求压力都可以轻易超越更广泛的经济体吸收它们的能力房地产市场过热和为金融业带来问题的可能性近几个月来一直是央行关注的焦点,从一些分析师的角度来看,这是一个严重的问题(参见Rigoberto Tiglao关于A1的专栏)从消费者的角度来看,住宅房地产市场的情况要广泛得多,而且更具吸引力,尽管不是没有一些潜在的风险,比传统的分析可能表明,在本周特别报告的第一部分,专栏作家本克里茨审查了当地房地产市场的特点,并提出了住宅房地产部分的概述,而这种检查必然涉及到一个相当大的原始统计数据库,它们确实提供了一个有趣的图片,并且对于前景来说是一个非常积极的图片财产购买者三个部分中的第一部分根据数字建设活动,鉴于其作为“资本形成”类别下国内生产总值(GDP)的关键组成部分,由菲律宾统计局(PSA)精心跟踪和呈现每季度相当详细的概述数据基于该期间发放的新建筑许可数量,分为住宅建筑,非住宅(即商业和工业)建筑,以及“增建,改建和维修”

其中包括增建或翻新现有建筑物的任何建筑物多年来一直如此,今年第二季度的住宅建筑项目数量 - 可获得完整数据的最近期间 - 远远大于任何其他类型的建筑活动今年4月至6月期间的住宅物业建设占总数的72%建设开工第二季度开工的23,817个住宅项目同比增长115%,略高于建筑总体增长率,比2013年第二季度增长112%

今年第二季度建筑项目增加P1890亿比索,从去年同期的3260亿比索增加到P3452亿

住宅建筑占总建筑价值增加P351亿增长的54%左右,现有建筑物增加,改建和修缮价值急剧上升非住宅建筑虽然新开工项目数量略有增加,但实际价值却从一年前的P250亿增加到P275亿至P275十亿NCR不是最热门的市场尽管市场分析师关注马尼拉大都会的主要地区,国家首都地区的交易在新建筑开工方面,PSA在跟踪的17个地区中排名第六位

通过这一措施,该国目前最热门的市场是Calabarzon地区(IV-A区),包括Cavite省, Laguna,Batangas,Rizal和Quezon,2014年第二季度新增5,920个项目,占全国总数的近25% 在住宅和非住宅建筑方面,甲米地是最活跃的省份,占第二季度全国住宅项目总数的103%和105%,其中2,503个项目总价值达到310亿比索

其他地区实力较强市场包括第三区(吕宋岛中部),共有3,131个项目;第七区(中米沙鄢群岛),共有2,530个项目;和地区十一(达沃地区),共有2,033总体而言,建设开工的步伐似乎正在减速,如果只是略有增加,从去年开始建设和房地产营销活动的另一个衡量标准是“出售许可证”的数量住房和土地使用监管委员会(HLURB);作为一种惯例,开发商在项目开发初期就会获得这些许可,通常是在破土动工之前,以便为预售住宅单元提供灵活性,这是建设资金的重要来源根据HLURB数据,仅截至2014年第一季度,第一季度共发放了153个许可项目,共计47,417个单位,这一比例略低于2013年期间的637个许可证代理商发行的225,051个单位价格上涨,但速度较慢在价格方面,整个国家的差异使得“全国平均水平”几乎毫无意义;据物业监测机构Collier's International称,第一季度每平方米的平均价格为3,043美元,或者当前比索兑换美元每平方米的价格约为每平方米P132,498

然而,这个数字是马卡蒂的平均价格, Bonifacio Global City和Ortigas--大多数分析师监控的默认区域 - 并且很可能显着高于该国大多数其他地区尽管如此,尽管实际价值存在差异,但整个国家的价格趋势似乎是一致的

在全球金融危机之后,2008 - 2009年经历了下滑之后,住宅房地产价格稳步上涨科利尔的注意到,今年的增长速度已大幅放缓;到2013年平均上升约344%之后,2014年第一季度住宅房地产价格仅上涨了12%,这是两年来最慢的增长尽管如此,菲律宾房地产价格仍然以全球第五快的速度增长根据全球房地产指南,尽管需求高涨,但价格上涨有两个主要原因

科利尔认为,最近的原因是Bangko Sentral ng Pilipinas(BSP)近期采取措施收紧银行的房地产贷款;例如,央行最近对贷方实施了信贷“压力测试”,以确保充足的资本化和不良贷款准备金这一举措和其他举措,如增加银行存款准备金率,放缓了房地产贷款的步伐房地产贷款2013年增长了25%,达到884亿比索,但仍然以令人印象深刻的速度扩张,但这明显慢于该行业2012年经历的34%的扩张

紧缩贷款的净效应是通过消除一些客户来增加供应,因此,开发商不得不缓和房地产价格的上涨,同时鼓励银行提供更灵活的融资

大部分房地产贷款仍然是相对短期的(高首付款,然后是5到7年的贷款期间),高息贷款然而,全球房地产指南指出更多“传统”条款,如15年和30年期贷款高达90%的贷款是的,一些银行提供,虽然这些尚未普及市场转移价格上涨减速的第二个原因是市场明显转变房地产咨询公司KMC MAG集团在菲律宾房地产市场的年中评论中指出,高端市场(即马卡蒂及其他高端领域的市场通常由分析师监控)已大幅放缓,但中等收入阶层的需求增长 这是一种罕见的情况,其中需求和价格的通常功能不像通常那样起作用;虽然需求曲线背后的开发商(虽然这也取决于地区)可以获得更高的价格,但由于竞争激烈,开发部门完全订阅和大部分空闲开发之间的界限非常狭窄

必须在某种程度上灵活地匹配其潜在买家的收入和信誉;即使原始的经济数学表明可以收取更高的价格,市场的现实也会成为价格上涨的阻碍菲律宾的“购买者的力量”的一大部分原因,正如KMC MAG指出的那样,与其他热门房地产市场不同(例如在中国,在过去几年中在某种程度上在马来西亚),市场主要由OFW和相对财务稳定的中等收入国内买家组成,他们正在为自己寻找房屋,而不是购买房地产作为投机性投资虽然价格的持续上涨,尽管市场条件有所缓和,但如果较大的经济体无法跟上步伐,最终可能会推动一些买家退出市场,买家的一个幸运迹象是价格是不会像物业价值那样快速增长根据全球房地产指南的估计,菲律宾的住宅物业价值在一年内增长了约10%,五年内约为32%,10年内约为75%(财产价值的增长通常随着时间的推移而减速)因此,典型的菲律宾购房者至少在此时可以依靠稳定的投资来维持他们的努力

赚取收入一个买方市场,但并非没有风险尽管菲律宾的购房者前景普遍非常积极,但供应方面的价格和需求压力似乎在认识到转向更多中等收入市场意味着消费者面临风险开发商在定价产品定价方面只有很小的灵活性,并且不仅因为需求旺盛而面临更大的增长压力,而且还因为房地产行业的激烈竞争不幸的是,这导致一些问题导致一些购房者面临噩梦,而不是他们认为他们购买的梦想家园 - 交易成本高s,土地所有权和登记问题,施工质量问题,以及某些开发项目缺乏基础设施和便利设施在本周三特别报告的第二部分中,我们将研究其中的一些问题,并调查正在做什么 - 或不完成 - 保护消费者和更广泛的房地产市场免受负面财务影响

作者:阚浔氚