特别报道:需求大增,但市场因“泡沫”担忧而受到抑制

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扩展系列的第三部分本周关于菲律宾住宅房地产行业的特别报告的前两部分显示,在积极的经济条件和有利的买方人口统计数据的推动下,对实际住房的需求基本上没有受到影响,但同时也受到紧张的影响

贷款控制和开发商之间的激烈竞争最终用户对经济适用房的实际需求快速增长,供应几乎无法赶上越来越多的客户已经报告了新单位交付延迟到质量差的问题甚至可能被描述为直接欺诈的案件本周早些时候由专注于新兴市场的全球房地产上市门户Lamudi提供的展望,揭示了菲律宾住宅房地产行业的积极看法,这一观点在当地开发商和一些分析师中占主导地位

有一件事,据报道,还有一个巨大的回报需求记录;虽然高端公寓市场可能接近饱和点,但由于年轻且不断增长的人口逐渐增加其购买力,对经济适用房的需求估计为3900万套Lamudi的报告也指出了紧张的贷款条件例如,传统抵押贷款的利率相对较高,为6%至7%,而Bangko Sentral ng Pilipinas(BSP)的监管谨慎则是对房地产市场过热信贷的抵制,Claro dG Cordero Jr,研究主管,行业监督员咨询和评估仲量联行提供了类似的评估在最近的一次简报中,Cordero指出,菲律宾住宅房地产行业及时走向一般经济状况;根据Cordero的说法,当前积极的经济前景,BPO的扩张,可控的利率以及来自海外菲律宾人的汇款的健康流入,鼓励开发商积极推出新项目,对BSP的需求仍然相当高,但是自信住宅房地产行业积极分析中提到的关键因素是BSP对控制增长采取的相对激进的做法,这种做法可能是由于避免重演亚洲金融危机的经济灾难所致

1997年和十年后的全球金融危机一般,银行仅限于20%的房地产贷款资本敞口;截至6月中旬,当BSP对贷方实施新的,更严格的“压力测试”以进一步加强银行的资本充足率和防止不良贷款时,该比率仅略低于11%BSP也注意到贷款时对于2014年第二季度和7月份的贷款标准调查表明,银行已经适度收紧了消费者房地产贷款的贷款标准

这导致BSP一致评估,至少在今年,对行业没有重大的经济威胁,并且几乎没有迹象表明“泡沫”正在形成,尽管央行很快指出它继续密切关注形势实际上,贷款收紧通过阻止或阻止一些潜在的买家来减少需求,这有助于在一定程度上保持快速的价格上涨“泡沫”辩论许多分析师,但,不确定房地产行业是否面临严重衰退的风险“我们认为我们尚未达到泡沫化的程度,”菲律宾群岛银行房地产首席经济学家Emilio Neri Jr在采访中表示

“我们看不到它的发生”“但数据非常有限菲律宾的许多资产指标中的数据告诉我们,如果我们有资产泡沫已经非常稀少,”Neri补充说“所以我们仍然有点韩国国家信息和信用评估公司(NICE)在最近提升菲律宾主权信用评级的同时,也对房地产行业表示谨慎

在其报告中,NICE解释说, “低利率和对经济增长的强烈乐观情绪,这是自2012年第一季度以来连续八个季度[GDP]增长超过6%的支持,正在支撑房地产市场“然而,报告补充说,”由于建筑业的扩张和房地产价格的上涨,房地产市场过热的问题正在出现,并可能对经济造成风险

在这种背景下,NICE认为当局应继续监督并加强对房地产贷款的监管“此时,NICE认为潜在的过热仍处于”仍处于可控水平“,但风险正在增长的含义在上周一的专栏中是明确的(”是房地产泡沫即将爆发

“,9月8日,”时代专栏作家Rigoberto Tiglao也指出了几个令人担忧的指标早在2013年5月,Tiglao解释说,世界银行的定期经济评估对该国的前景持乐观态度,并指出“房地产行业的潜在供应泡沫“是”一个主要问题“因为近期的货币政策释放了一些P15万亿进入金融体系eems解释了为什么尽管BSP收紧房地产贷款,房地产贷款组合继续增长;世界银行认为,房地产行业的投机性增长可能会导致违约增加,特别是在美国“量化宽松”计划结束后预期利率上升,这一计划推动了大量外国资金流入Tiglao全球房地产指南最近的一份报告强调了开发商可能误读了市场受到业务流程外包(BPO)行业强劲增长的鼓舞,这些行业为小型,中等收入范围的公寓提供了大量看似自然的客户

- 年收入相对较高的年轻工人每月收入大约P30,000 - 开发商专注于这一领域,只是对缺乏买家感到惊讶“最重要的是他们的消费能力还不足以吸收供应, “报告说”许多人有家庭义务,宁愿住在家里或与亲戚住在一起“因此,”错误的“市场 - 主要是OFW,很多他们实际上正在寻找第二或第三个小型房产作为投机性投资 - 一直在消耗疲软这导致许多开发商显然没有预料到的情况:销售的单位数量少或销售速度稍慢,低于预期的价格和不同的条款比开发商计划的部门的阿基里斯的脚跟

这些“条款”包括在开发商中广泛使用“内部融资”,这可能被证明是该行业的致命弱点,或链条​​将破坏的最薄弱环节,正如一位房地产顾问向Tiglao所描述的那样

即使在理想的情况下,对于银行贷款市场的整体收紧和漫长的贷款审批流程,许多买家也被内部融资所吸引,并承诺低首付和快速处理时间,这是以高利息为代价的

费率 - 根据ProFriends的Dolina,五年期贷款为18%,十年期贷款为21%,而银行和其他机构提供的更为传统的15至30年期抵押贷款的平均利率为6%至7%机构贷款人正如Tiglao在他的专栏中指出的那样,即使是世界银行也提出了内部融资问题,并指出“金融系统对房地产贷款的实际敞口可能被低估了,因为“影子银行”或开发商的内部融资“实际曝光率”有多大

令人震惊的问题是,似乎没有人知道正如BPI的Neri所解释的那样,“没有指示显示房地产公司向他们的客户提供多少贷款,没有任何数据,美国证券交易委员会不监控它.BSP不监控它因为他们对物业公司没有管辖权中央银行只能监控的是银行所以我们真的不知道有多少物业公司借给他们的客户,除非我们掌握了这些数据“因此,Neri补充说:“让我们完全避免泡沫是一个非常危险的声明”需要加强监管是显而易见的菲律宾住宅房地产行业的全貌可能是前所未有的:极高的需求,尽管需求在某些方面使供应方面混乱,促使该行业持续增长,以及开发商之间的激烈竞争 因为需求非常高,来自中低收入范围,通常通过银行系统获得传统信贷的机会较少,而且由于货币当局担心对经济的影响,房地产的快速增长业内人士表示,银行信贷甚至比这个市场在“正常”情况下所面临的更为严峻这一点,以及开发商需要迅速转移房产以抵御激烈的竞争,导致“创意”融资解决方案迅速崛起,例如“内部融资”,其特点是首期支付较低,月支付较低,但利率非常高

在Tiglao周一专栏中,物业顾问提供的可能情景的解释令人担忧:单个开发商,而不是在市场上制造恐慌所需的一切都不仅仅是特定开发商的客户会受到影响d,其他人会看到他们的潜在客户推迟甚至取消购买计划,在整个市场中造成一连串的失败,没有明确规定业务的“内部融资”部分,以及现有的监管机构,住房和土地使用监管委员会(HLURB)对其负责监管的业务量不堪一击而言相当坦诚,这导致房地产公司普遍破坏规则,很难不得出结论住宅房地产行业可能是一场等待发生的灾难如果不是这样,那么房地产市场的商业和投资方面的进一步燃料问题正在形成一个真正的房地产“泡沫”事实上形成了令人担忧的情况不应该真的如果从纯粹的经济条件,良好的价格和非常强劲的需求看到一个积极的市场的角度来看待存在显而易见的是,BSP对银行业房地产贷款所采用的监管是严格的,但扩展到开发商的金融活动,合规和监督,通过HLURB进行许可和注册,更加高效和及时消费者投诉和建筑商违规行为的解决方案在灾难发生之前解决现在市场适当监管的缺点,这不仅是政府对潜在经济威胁的适当反应,而且也是积极主动地走向充分利用房地产行业所代表的经济机会与此同时,不幸的是,对未来购房者的最佳建议可能是“告诫者” - 买家要注意许多专注于菲律宾房地产投资的分析师和买家目的当然是这样认为;在本周一系列的最后部分,将从资本投资的角度审视该行业的前景

作者:颛孙煦