特别报告:内部融资引发对不受监管的增长的警告

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扩展系列的最后一部分在本期关于菲律宾住宅房地产行业的特别报告系列的第三部分(“需求破裂,但市场因”泡沫“担忧而受到抑制,”9月12日),市场观察者表达的一个严重关切关于“内部融资”的快速增长作为当地房地产开发商的一种常见做法,内部融资提供高利率信贷,对买家的要求不那么严格,作为通过银行或更常规的抵押贷款的选择贷款公司有几个原因导致内部融资的高水平和不断增长的水平被认为是一个重大风险首先是它对家庭的潜在不利财务影响,他们可能承担的债务负担比他们可以管理的要大得多

第二个原因是它对房地产行业构成的威胁,以及在某些方面对更广泛的经济构成的威胁此外,房地产市场分析师对于缺乏对房地产的监督感到非常担忧

实践;内部融资实际上是不受监管的,甚至确定其货币价值几乎是不可能的

最后,最令人担忧的是,有证据表明内部融资正在导致银行的捆绑债务资产业务激增 - 同样的产品在美国崩溃导致2007 - 2008年全球规模的金融危机虽然货币当局最近加强了对这些资产作为银行系统贷款抵押品的使用的监管,但真正担心的是它们的基础价值 - 这是基于房主持续支付抵押贷款的能力 - 容易受到经济冲击同样的风险适用,事实上甚至可能更大的是通过内部融资产生的大量购房者债务逃脱任何通过简单地由财产公司承担而不用于进一步贷款的一种监管快速通向所有权许多购房者,尤其是首次购房者已经成为大多数开发商目标市场的OFW和国内中等收入部门的买家,不符合更严格监管的传统银行贷款,或者选择不经历即使在最好的情况下也是如此耗费时间批准程序符合社会保障体系(SSS)或Pag-Ibig基金融资资格的买家确实有这些选择,这些选择介于银行抵押贷款和开发商内部融资之间,在要求水平和收取的利率方面,但这个过程仍然是耗时的银行抵押贷款通常平均在575%到12%之间,贷款金额高达30年,最高可达购买价格的80%,通常至少为P400,000 SSS和Pag-Ibig贷款收取的利息在8%到11%之间,而SSS贷款限制在P2百万和20年期限,所有三个也有年龄要求;通常情况下,借款人如果年满60岁就会被拒绝,或者在贷款到期时将超过70岁

相比之下,内部融资没有年龄限制,通常只需要可证实的收入和财务证明

支付预付款的能力,通常平均为购买价格的10%到20%

有时甚至会降低到非常低的“预告”费率 - 这些交易经常被宣传为“只需支付P5,000 “或者一些类似的低价 - 伴随着总价格的大幅折扣,或者在某些情况下,完全放弃'合格'买家贷款条款很短,很少超过五年,利率很高;菲律宾开发商在全国范围内对各种报价进行的调查显示平均为14%至18%,但有些长期贷款高达22%

不包括监管作为菲律宾群岛银行(BPI)房地产领导经济学家Emilio Neri Jr在上周的一次采访中解释说,几乎没有数据可以准确描述内部融资业务究竟有多大,因为这种做法不受证券交易委员会(SEC)或Bangko监管或监管

传送菲律宾人(BSP)“我们真的对房地产公司向他们的客户提供多少贷款感到茫然”,Neri评论说,其基本原因是描述内部融资交易的“贷款”一词实际上是用词不当 物业公司不向他们的客户提供贷款,他们在购买时延长信贷期限;从某种意义上说,内部融资与任何其他分期付款没有什么不同

如果物业公司有足够的财务资源来支付建筑和其他成本,而客户付款被记录为应收款,则它在设定销售条款方面具有很大的灵活性

公司的首席财务官Joseph Dolina(开发商ProFriends的控股公司)的首席财务官Joseph Dolina在描述ProFriends典型的内部融资安排时隐含着这样的利润:125%的应付首付款超过15个月,然后是五年期限,18%的利息或10年期利率21%的利息支付余额,高利率被施加“鼓励买家与我们的其他合作银行融资”显然,没有多少买家正在接受诱饵根据ProFriends分公司的一位经理的说法,只有十分之一的客户会选择其他东西

比内部融资;我们采访过的其他房地产公司估计其客户投资组合中银行或其他贷方融资的内部融资比例为60%至90%许多房地产公司不能或者选择不自行承担买方信贷,这导致了银行对房地产行业的贷款增长以及债务型资产市场的扩张在后者中,客户账户被捆绑成证券,用作房地产开发商贷款的抵押品,或直接出售给银行或其他贷方,然后谁成为买家的债权人;这些包裹由银行或Bahay Financial Services(BFS)等专业金融公司处理.BFS专门从事开发商信贷承销,拖欠抵押贷款服务以及止赎房产销售等公司

2006年,该公司管理由国家住房抵押贷款融资公司(NHMFC)提供的超过52,000笔逾期抵押贷款,由NHMFC和德意志银行共同拥有的专用汽车Balikatan Housing Finance,Inc进行管理

BFS对侵略性收集策略和批发丧失抵押品赎回权的投诉,特别是因为涉及的财产是社会化和其他低收入住房,促使参议员Loren Legarda指责BFS成为“秃鹫基金”并要求参议院调查2012年10月, BSP开始关注房地产行业的内部融资水平,并提出了要求e金融稳定协调委员会(FSCC)进行调查,因为BSP本身对金融公司或公司没有管辖权该审查的结果是BSP于2012年11月发布的一份通函,其中规定了银行对合理“合同”的参考做法 - 出售“(CTS)融资;换句话说,一套银行贷款给房地产公司或资产管理公司(如BFS)基于内部融资合同的贷款的指导方针新规则确实采取了一些控制措施来保护银行系统免受内部风险的影响融资业务,例如要求发行开发商注册和银行采取的一些尽职调查步骤,以确认寻求贷款的房地产公司的财务可行性,以及公司的CTS所依据的项目

在BSP的有限管辖权范围内,新规则无法直接解决内部融资的做法;如果房地产公司没有通过银行寻求资金,那么这些规则就不适用于噩梦般的情景

尽管内部融资业务似乎没有迫在眉睫的威胁,但一位银行高管(其银行的购买CTS工具组合由BFS管理)简洁地总结了金融业最大的恐惧:“真正的大象房间存在普遍违约的风险,“他说”2012-084 [关于CTS支持的贷款指引的BSP通告]确实改善了报告和'质量保证',可以这么说,但它并不能保证很多信用延伸假设除了极小比例的买家之外,其他所有买家都将按时全额偿还债务 但我们必须有一定程度的信心,认为房地产公司正在谨慎对待他们的资金,这让我们很多人感到紧张“他解释说,问题是外部经济冲击可能导致借款人违约,这将通过金融系统级联“即使每个人都完成了他们的功课,他们有一群稳定的借款人,他们现在很容易偿还贷款,我们目前的设置中没有任何东西可以保护我们免受经济条件的变化这会收紧收入并引发违约增加,“他说”我们不知道会发生什么,我们预计不会发生这种情况,但现实是,一旦我们认识到它确实发生了,我们已经为时已晚如果是这样,我们几年前在美国看到我们自己版本的MBS [抵押贷款支持证券]灾难有点不同,因为他们没有在市场上交易,但就像不好,因为很多信用额度已根据CTS价值延长,如果该价值消失,则损失可能是巨大的“他补充说,可能的解决方案是对”前端“规则实施更严格的规则 - 规范房地产公司如何确定信誉度他们的买家 - 这反过来会减少与CTS套餐相关的风险但是,这可能会产生其他负面影响:从市场上消除一些买家可能会降低价格,并使一些公司陷入财务困境“我们可能有达到了我们必须接受权衡的程度,“银行家观察到”这是一个不断增长的房地产行业,它将大量资金投入经济,但风险水平较高,或者为了获得更大的稳定性而大幅下滑我希望不会发生,但是,我们什么都不做因为我们都会为此付出代价,最终“

作者:壤驷卺